In der letzten Edition des Alpstyle Magazins erhielten Sie einen kurzen Überblick zum Thema „Zweitwohnsitz im Alpenraum“, in dem die Vor- und Nachteile kurz beleuchtet und die entsprechenden Chancen und Gefahren des Zweitwohnsitzes aufgezeigt wurden. 

In dieser Edition möchte ich ein wenig tiefer ins Detail gehen und aufzeigen, was ein Zweitwohnsitz genau ist, welche Rahmenbedingungen dafür ausschlaggebend sind und welche Effekte der Zweitwohnsitz auf verschiedene Bereiche haben kann.

An dieser Stelle ist mir wichtig hervorzuheben, dass die allgemeine Betrachtung vom Einzelfall abweichen kann und, insbesondere steuerliche und rechtliche Aspekte, nicht pauschalisiert anwendbar sind. 

Wie der Name schon sagt, ist der Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz derjenige Wohnort, der nicht vorwiegend vom Bewohner genutzt wird. Zumeist herrscht der Gedanke vor, dass maßgebend ist, wie viel Zeit Sie in der jeweiligen Wohnung verbringen. Für den Gesetzgeber ist allerdings in der Regel ausschlaggebend, wo Sie Ihren Lebensmittelpunkt haben. Beispielsweise melden Eheleute, die eine Wohnung gemeinsam bewohnen, diejenige Wohnung als Hauptwohnsitz an. Wenn einer der beiden Ehepartner allerdings unter der Woche, beispielsweise fünf von sieben Tagen, anderorts in einer weiteren Wohnung lebt, wird diese trotz der höheren Aufenthaltszeit im Normalfall als Zweitwohnung angesehen. Grundsätzlich ist dabei nämlich die engere Bindung – zumindest im Optimalfall – der Grund. 

Wie sich nun sicherlich schlussfolgern lässt, sind damit auch keine Büros oder klassische Gewerbeimmobilien als Nebenwohnsitz annehmbar. Ergo muss eine Zweitwohnung alle baurechtlichen Grundvoraussetzungen erfüllen, die unter anderem eine Kochstelle, Sanitärräume und so weiter beinhaltet. Knifflig wird es teilweise, da die Gemeinden eigene oder erweiterte Voraussetzungen für die Definition von Wohnraum ausgeben, insbesondere wenn wir über die deutschen Grenzen in den internationalen Alpenraum blicken. Daher ist stets vor dem geplanten Kauf einer Zweitwohnung mit den entsprechenden Behörden im Zweifel zu evaluieren, ob die geplante Anschaffung auch sinnig und zielführend ist. 

Doch nun zum Eingemachten. Wann muss ich eine Zweitwohnung anmelden? Was kostet diese Anmeldung und was passiert, wenn die Wohnung nicht angemeldet wird? Welche Steuervorteile bringt mir eine Zweitwohnung? 

Die in Deutschland grundsätzlich vorherrschende Meldepflicht besteht. Allerdings nur dann, wenn Sie sich mehr als sechs Kalendermonate in der jeweiligen Nebenwohnung aufhalten. Untypisch unkompliziert für die deutsche Bürokratie wird es dann, wenn Sie sich länger als sechs Monate dort aufhalten: Innerhalb zwei Wochen muss die Meldung erfolgen. Handeln Sie zuwider, ist – zumindest in Deutschland – eine Geldbuße bis zu 1.000,00 EUR fällig. Das klingt erstmal halb so wild, sollten Sie allerdings bei der Steuererklärung vergessen, die Wohnung anzumelden, wird es weniger humorvoll. Wegen Nichtentrichtung der Zweitwohnsitzsteuer – diese liegt je nach (deutscher) Gemeinde zwischen 5% – 16% der jährlichen Nettokaltmiete – machen Sie sich der Steuerhinterziehung strafbar. Wie Benjamin Franklin schon sagte: „Nur zwei Dinge auf Erden sind uns ganz sicher: der Tod und die Steuer“. In anderen Ländern sind hier wesentliche Unterschiede zu erkennen. 

Wenn wir gerade bei der Steuer sind, ist zu erwähnen, dass die Nebenwohnungen auch Vorteile bieten können. In besonderen Fällen kann die Anreise zur Zweitwohnung von der Steuer abgesetzt werden. Dabei sollten Sie die Wohnung dringend benötigen, beispielsweise aus beruflichen Gründen, und das Finanzamt sollte Ihrer Meinung sein. 

Natürlich kann die Unterscheidung zwischen Haupt- und Zweitwohnung auch weiterführende Steuervorteile haben. Das ist jedoch stets vom Einzelfall und den jeweiligen Lebensumständen abhängig und kann einem schnell zum Verhängnis werden – mein Tipp: Fragen Sie nicht Boris Becker.  

Trotz gewisser Aspekte ist die Anmeldung eines Zweitwohnsitzes mit Sicherheit kein Ding der Unmöglichkeit. Lediglich mit etwas Rücksprache Ihrer Rechts- und Steuerberater sollten insbesondere individuelle Umstände besprochen werden. Ansonsten hoffe ich, dass Sie aus diesen zweiteiligen Beitrag Wissen schöpfen und ggf. umsetzen können.

Das ist unser Experte
Sebastian Maurus

Maurus ist Geschäftsführer der Immodocs GmbH in Kempten,
die auf Projektierung, Vermietung und den Verkauf von gewerblich
und wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien spezialisiert ist.
Das Leistungsspektrum der Immodocs GmbH umfasst unter
anderem auch den Neubau von Eigentumswohnungen im
gehobenen Standard bis zum Luxus-Segment.